Nuevo perfil urbano para una ciudad antigua: Jerusalén está ascendiendo, literalmente

Jerusalén está al borde de una drástica transformación. Promotores inmobiliarios y las autoridades municipales se apresuran a remodelar la ciudad con esbeltas torres, nuevas líneas del tren ligero y distritos de uso mixto. Pero, ¿podrá esta antigua capital absorber realmente un cambio tan intenso?

Ori Chudy*

Cada ciudad o pueblo es un mundo en sí mismo: un microcosmos de vida, habitantes, educación, infraestructura y, por supuesto, bienes raíces. A veces, el desarrollo de una ciudad puede impactar a toda una región; en otros casos, el crecimiento y la renovación urbana modifican la composición demográfica y determinan el futuro de una localidad durante las siguientes décadas.

Incluso las decisiones inmobiliarias básicas —comprar o alquilar, dónde y cuándo mudarse— dependen de datos exhaustivos sobre una ciudad.

Según datos de la Oficina Central de Estadísticas de Israel, el pasado enero se registró un aumento del 1,2% en los precios de las viviendas a nivel nacional, en comparación con el mes anterior. El distrito de Jerusalén registró un aumento aún mayor, con un 3%, muy por encima de la media. A escala anual, la OCE informó un aumento del 7,7% en el índice de precios de la vivienda de Israel, mientras que el incremento anual de Jerusalén fue ligeramente más moderado, del 5,6%. El mayor incremento anual se registró en Tel Aviv, donde superó el 10%.

El aumento de precios en Jerusalén viene acompañado de otra tendencia importante en los últimos años: un auge en los proyectos de renovación urbana y un notable aumento en los permisos de construcción. Al mismo tiempo, se están construyendo líneas adicionales de la red de tren ligero de la ciudad, y a lo largo de esas futuras rutas ya se está planificando un desarrollo a gran escala, incluyendo rascacielos en una cantidad nunca antes vista en la capital. También en los sectores del empleo y el comercio, las construcciones, licitaciones y el potencial se están acelerando. Algunos incluso creen que esto podría marcar el comienzo de una reversión de la prolongada tendencia migratoria negativa de la ciudad.

Proyecto “SOHO” de la firma Africa Israel-Yashar Architects

«Jerusalén es una de las ciudades de Israel que se está renovando con mayor rapidez», afirma Yaffa Sadan, vicepresidenta de Mercadeo y Ventas del Grupo Yossi Avrahami. «Según datos del municipio, se prevé que la población de la ciudad crezca de un millón a alrededor de 1,5 millones en las próximas décadas, y el ritmo de aprobación de planes de construcción es excepcionalmente alto. Solo en 2024, aproximadamente 7700 viviendas recibieron permisos de construcción en Jerusalén, y se aprobaron planes para otras 16.000 unidades. Miles más se encuentran actualmente en diversas etapas de planificación y tramitación de permisos”.

Sadan continúa: «Como empresa activa en Jerusalén, puedo decir que el alcalde Moshe Lion apoya firmemente el desarrollo de la ciudad, y a menudo ofrece a los promotores una vía rápida para las aprobaciones. También se están construyendo nuevas infraestructuras: escuelas, instituciones culturales, edificios públicos. Históricamente, la demanda de apartamentos en Jerusalén siempre ha sido una de las más altas del país, y el número de transacciones residenciales sigue aumentando cada año”.

Sadan también comenta sobre el perfil cambiante de los compradores de vivienda en Jerusalén, señalando un cambio en los años recientes: “La naturaleza de la demanda ha cambiado. Debido a la guerra y al creciente antisemitismo en todo el mundo, los residentes extranjeros, que siempre han sido un público objetivo clave en Jerusalén, ahora buscan más viviendas familiares permanentes que apartamentos vacacionales o inversiones de lujo. Lo vemos claramente en el proyecto Edén, que estamos desarrollando en el centro de la ciudad, que ha despertado gran interés entre los miembros de la diáspora judía, especialmente de Estados Unidos (en particular Nueva York y Miami), Francia y el Reino Unido. Dicen que lo que más les atrae es la historia, el patrimonio y la santidad de Jerusalén como capital eterna del pueblo judío”.

Una de las estrategias principales es el desarrollo a lo largo de las líneas del tren ligero, que ha contribuido significativamente a la lógica urbanística de la ciudad, junto con los esfuerzos para revitalizar los barrios más antiguos

Ilan Gordo, presidente de la Asociación de Constructores de Jerusalén, la cual representa a promotores y contratistas de la ciudad, comenta: “Hay que reconocerle el mérito al alcalde, que ha logrado convertir a Jerusalén en una de las ciudades con mayor actividad de construcción de Israel”. Gordo aborda la cuestión de si la ciudad puede realmente gestionar un auge de edificación a tal escala: “A pesar de algunas voces que se oponen a los programas de los departamentos de planificación e infraestructura del municipio, confiamos en que la ciudad pueda absorber el volumen de edificaciones y la infraestructura necesaria. Este es un asunto de suma importancia: se trata de la vida de las personas”.

“No debemos desaprovechar la oportunidad de brindar en la ciudad soluciones de vivienda reales a quienes las necesitan”, continúa Gordo. “El municipio también está creando una combinación saludable de opciones de vivienda, incluyendo unidades en venta y alquiler a largo plazo. Sin embargo, debido a las actuales tasas de interés, que han hecho que la construcción de viviendas para alquiler sea económicamente inviable, solicitamos a la ciudad que reduzca el período de alquiler obligatorio de 20 años a solo cinco o siete, mediante una disposición temporal para los próximos cinco años. Hemos visto que, bajo estas condiciones, los promotores están deseosos de construir ese tipo de proyectos. Además, en mi opinión la ciudad debe impulsar firmemente la construcción de uso mixto. Es una herramienta que no se ha desarrollado lo suficiente en Jerusalén, y ofrece una solución real y práctica a una necesidad urgente que estoy observando sobre el terreno”.

Dan Parnas, director ejecutivo de Carasso Real Estate, también analiza el mercado inmobiliario de la capital: “Jerusalén posee un enorme potencial para la renovación urbana y la construcción de decenas de miles de nuevas viviendas. Es una de las ciudades más demandadas de Israel, tanto por compradores de viviendas como por inversores de diversos sectores y comunidades, tanto israelíes como extranjeros. Esta demanda se debe al carácter único de la ciudad, su rica historia y la continua inversión en su desarrollo. En respuesta a esta fuerte demanda, los niveles de construcción también son excepcionalmente altos. Además, la Municipalidad apoya los esfuerzos de renovación y mantiene una colaboración productiva con los promotores inmobiliarios. La ciudad también cuenta con una autoridad de renovación urbana dinámica y eficiente que impulsa los proyectos”.

Una de las principales preocupaciones que hemos identificado es el miedo a mudarse a edificios de gran altura. Muchos jerosolimitanos se resisten a adoptar la vida vertical, tanto por la imagen histórica y romántica de la ciudad como por los altos costos de mantenimiento

Ronit Eshed-Levy, directora ejecutiva de Africa Israel Residences, también comenta sobre la colaboración de la empresa con el Ayuntamiento: “Es importante destacar la excepcional colaboración que hemos mantenido con el municipio, que ha demostrado ser un gran motor de crecimiento para el desarrollo de la ciudad. El compromiso inquebrantable del alcalde, junto con el profesionalismo del ingeniero municipal y de todo el departamento de ingeniería y planificación, constituye un ejemplo brillante de colaboración entre los sectores público y privado”.

“El constante impulso y la extraordinaria determinación demostrados por los dirigentes de la ciudad para impulsar las zonas de renovación urbana merecen un profundo reconocimiento, y nos han permitido ejecutar proyectos complejos con una rapidez y eficiencia sin precedentes”, agrega Eshed-Levy. “Africa Israel Residences y Africa Urban Renewal lideran varios proyectos importantes en la ciudad, como SOHO, el desarrollo Savionim en Kiryat Yovel, el proyecto Nurit, San Martín y muchas otras iniciativas en los barrios más antiguos de Jerusalén. En los próximos años, esperamos continuar desarrollando nuevos barrios que generen oportunidades de inversión no solo en vivienda, sino también en los sectores comercial y cultural”.

Yoni Barel, vicepresidente de Mercadeo y Ventas de la firma Azorim, también analiza el impulso de Jerusalén: “Hoy en día, Jerusalén lidera el panorama inmobiliario de Israel gracias a las políticas proactivas del alcalde, el municipio y las autoridades urbanísticas, que trabajan arduamente para promover el desarrollo residencial. El municipio está impulsando planes a gran escala que incluyen el desarrollo de nuevos barrios y la preparación del terreno, a la vez que considera las necesidades de servicios públicos e infraestructura, garantizando así que el crecimiento y la renovación de la ciudad se realicen de forma inteligente y bien planificada”.

Proyecto “Costa Rica” de Avisror Moshe & Sons

“Una de las estrategias principales es el desarrollo a lo largo de las líneas del tren ligero, que ha contribuido significativamente a la lógica urbanística de la ciudad, junto con los esfuerzos para revitalizar los barrios más antiguos. Al mismo tiempo, el municipio también está impulsando proyectos de vivienda de alquiler, respondiendo a la alta demanda, especialmente de los residentes que necesitarán alojamiento temporal como parte del proceso de renovación urbana hasta que se completen sus nuevas viviendas”.

Hoy en día, la ciudad experimenta una demanda natural tanto de quienes renuevan sus viviendas como de quienes buscan reducir su tamaño, así como una creciente migración desde la zona de Gush Etzión y ciudades satélite cercanas como Maalé Adumim y Mevaseret Zion.

Auge de la renovación urbana

Ayelet Kraus, socia y directora de la región de Jerusalén en la Compañía de Desarrollo y Renovación Urbana, quien anteriormente se desempeñó como directora de planificación en la Autoridad de Renovación Urbana de Jerusalén y como alta funcionaria del Ministerio de Construcción y Vivienda, afirma que la construcción de proyectos de renovación finalmente está cobrando impulso en Jerusalén. Según datos de la Oficina Central de Estadísticas, entre octubre de 2023 y septiembre de 2024 se inició la construcción de 1255 viviendas en el Distrito de Jerusalén, como parte de proyectos de demolición y reconstrucción y en el marco del Plan Nacional 38/2. Esto representa un aumento del 28% en comparación con el año anterior.

El proceso de renovación en marcha en Jerusalén está difuminando las fronteras entre los barrios, reduciendo las brechas socioeconómicas y trasformando zonas antes ignoradas en sectores de lujo con una demanda creciente

«Hoy en día, la renovación urbana ya representa alrededor del 20% de todas las nuevas viviendas iniciadas en el distrito», afirma Kraus. «El potencial para proyectos de renovación adicionales sigue siendo enorme. Además de los proyectos que ya están en fase de construcción, todavía hay muchas obras con retrasos o que no avanzan en absoluto, principalmente debido a la preocupación de los residentes». Según Kraus, una barrera está relacionada con la construcción de rascacielos: “Una de las principales preocupaciones que hemos identificado es el miedo a mudarse a edificios de gran altura. Muchos jerosolimitanos se resisten a adoptar la vida vertical, tanto por la imagen histórica y romántica de la ciudad como por los altos costos de mantenimiento”.

La abogada Reem Razon, fundadora y directora ejecutiva de la inmobiliaria Av-Gad, también comenta los esfuerzos de renovación de la ciudad: “Jerusalén es una ciudad única, que destaca en el mapa de renovación urbana de Israel. El municipio promueve constantemente nuevos proyectos, centrándose en soluciones prácticas que ayuden a hacerlos realidad. Hoy en día, varios proyectos cuentan con un fuerte apoyo de los comités de planificación locales y distritales, lo que ayuda a acelerar el proceso”.

Entrando en una nueva era

El arquitecto Gil Shenhav, socio fundador de Knafo-Shenhav Architects y presidente del Consejo de Edificios Altos y Hábitat Urbano de Israel, también comenta sobre la trasformación de la capital: “Jerusalén está a la vanguardia de la renovación urbana en Israel, y es ahora una de las ciudades líderes en adoptar este modelo como visión central. La construcción está en pleno auge, no solo en zonas residenciales sino también en áreas de empleo, centros comerciales y edificios públicos. La urbe está entrando en una nueva era, en la que el horizonte está cambiando drásticamente. Este cambio está siendo impulsado por la necesidad de optimizar el uso del suelo y por la escasez de terrenos disponibles para una población en crecimiento”.

“Los desafíos de planificación en Jerusalén son más significativos que en otras ciudades: ¿cómo atraer a un grupo demográfico más joven y de alta calidad a una ciudad que en el pasado ha experimentado un declive demográfico? ¿Cómo integrar con sensibilidad la construcción moderna de gran altura con los edificios históricos de baja altura, a la vez que se genera una alta calidad de vida y fuertes lazos comunitarios? Todo esto, preservando al mismo tiempo el carácter único de la ciudad”.

Dror Ohev Zion, director ejecutivo y propietario de DRA Real Estate Marketing, ofrece otra perspectiva sobre el desarrollo de la ciudad y la amplia gama de poblaciones que atrae: “Jerusalén, la ciudad más antigua de Israel y una de las más importantes del mundo, ha experimentado una auténtica trasformación en la última década. Los proyectos de renovación urbana, el desarrollo de infraestructuras y las nuevas oportunidades de inversión la están convirtiendo en un destino especialmente atractivo para inversores locales e internacionales”.

Proyecto “Carasso Botanic”, de Carasso Real Estate

Zonas como Katamonim, Kiryat Yovel y Talpiot han experimentado un fuerte aumento en el valor de las propiedades, gracias a la modernización de la infraestructura y la mejora de la calidad de vida. Jerusalén es una ciudad de barrios, cada uno con su propia población, estilo residencial y tendencias inmobiliarias. Para promotores e inversores, comprender las diferencias entre estas zonas (su demografía y la dirección del mercado) es clave para el éxito en la ciudad.

El proceso de renovación en marcha en Jerusalén está difuminando las fronteras entre los barrios, reduciendo las brechas socioeconómicas y trasformando zonas antes ignoradas en sectores de lujo con una demanda creciente. Ahí es precisamente donde residen las oportunidades: identificar estos cambios e invertir en barrios en proceso de renovación significativa puede generar rentabilidades impresionantes.

Jerusalén sigue atrayendo a millones de turistas cada año, y con la incorporación de nuevos hoteles, complejos de entretenimiento y proyectos de preservación del patrimonio, la ciudad está consolidando su estatus como destino turístico global. Esta tendencia genera una fuerte demanda de propiedades hoteleras, como hoteles boutique y alquileres a corto plazo. La renovación de Jerusalén no es una mera mejora estética, sino una verdadera metamorfosis.

Los vecindarios están cambiando

Jerusalén alberga muchos barrios diversos, y algunos de ellos están ahora al borde de una mutación significativa. “Jerusalén está cambiando ante nuestros ojos, con torres de 23 pisos en construcción y muchas más planeadas en toda la ciudad para los próximos años”, explica Lee Rom Oknin, vicepresidente de Mercadeo de la empresa inmobiliaria Tzarfati Shimon.

“Se espera que el carácter distintivo de la ciudad, caracterizado durante mucho tiempo por edificios residenciales relativamente bajos, cambie en gran parte de Jerusalén. Estos rascacielos están atrayendo nuevas poblaciones, en particular a inversores y residentes extranjeros. Los habitantes de Jerusalén, especialmente aquellos tradicionalmente practicantes, tienden a preferir viviendas en edificios bajos”.

“En el centro de la ciudad y la zona de la Puerta de Jerusalén se planea construir rascacielos a gran escala, y en esas zonas las torres se integran armoniosamente con el paisaje urbano. Sin embargo, en barrios más antiguos en proceso de renovación y orientados a la población local, la construcción aún refleja la mentalidad y las necesidades de los residentes tradicionales de Jerusalén. Por ejemplo, en el nuevo barrio de Arnona existe un plan aprobado para unas 1830 viviendas, además de espacios comerciales y de empleo, hoteles, edificios públicos, servicios comunitarios, un parque arqueológico, jardines públicos y zonas verdes abiertas. Actualmente, estamos construyendo en ese barrio el proyecto Luria, un complejo de 17 edificios de ocho plantas con un total de 335 apartamentos. Este proyecto preserva el espíritu del patrimonio arquitectónico de Jerusalén. Fue diseñado por el estudio local Feigin Architects, conocido por proyectos emblemáticos como el Waldorf Astoria y el Hotel Orient. También hay otros barrios más antiguos de la ciudad que están experimentando un nuevo desarrollo sin edificios altos, como Rehavia, Talbiya, la Colonia Alemana, Baka, Nayot y Viejo Katamón”.

Junto a las poblaciones predominantemente religiosas y ultraortodoxas, la capital ahora atrae a parejas jóvenes laicas y a propietarios que buscan mejorar sus viviendas, algunos de ellos oriundos de Jerusalén que regresan a la ciudad. Hoy en día, la base de compradores es mucho más diversa y refleja una representación más amplia de la sociedad israelí

Otro proyecto importante es el desarrollo «Ciudad del Mundo», diseñado por Avner Yashar Architects. Esta iniciativa del Grupo ISA se está construyendo entre los barrios de Beit HaKerem, Kiryat Moshé y Givat Shaúl, en el sitio del histórico molino de harina de Jerusalén. El alcance del proyecto es considerable para los estándares de Jerusalén: 40.000 metros cuadrados de oficinas, 11.000 metros cuadrados de locales comerciales incluyendo zonas de restauración y entretenimiento, un centro comunitario, una escuela, una sala de conferencias y 300 viviendas distribuidas en tres torres, tanto para la venta como para el alquiler a largo plazo. Según el arquitecto Avner Yashar, «Se espera que este proyecto genere una trasformación drástica tanto en el entorno inmediato como en el más amplio. Es el primer desarrollo en la zona, y el primer complejo de uso mixto en Jerusalén, por lo que su impacto será significativo, al combinar empleo, vivienda, educación, equipamientos públicos, comercio minorista y más».

Otra zona de rápido desarrollo es el nuevo barrio de Givat HaMatos. Anna Fogel, vicepresidenta de Mercadeo y Ventas de Ram Aderet Group, supervisa el proyecto «Aderet Jerusalem» en la zona, en colaboración con Sela Real Estate: «El barrio se ubica en la cima de una colina a 813 metros sobre el nivel del mar, junto a los sectores de Arnona, Giló, Gonen y Talpiot. Se espera que incluya más de 2500 nuevos apartamentos, además de espacios comerciales y de empleo, edificios públicos y escuelas, sinagogas y mikves«.

“En cuanto a la accesibilidad, este barrio estará conectado a importantes arterias de tráfico, como las rutas 50 y 60, que vinculan con todas las zonas de la ciudad. Al mismo tiempo, los proyectos de infraestructura están mejorando las conexiones entre los barrios y el centro de la ciudad. En Givat HaMatos, por ejemplo, se planea una estación de tren ligero de la Línea Azul, que conectará directamente con el centro de la ciudad y otras partes de Jerusalén».

Proyecto “Melaj Haaretz” por Azorim, cerca del kibutz Ramat Rajel

Auge del empleo

Más allá del desarrollo residencial y las mejoras de la infraestructura, Jerusalén también está experimentando un renacimiento en el sector comercial y de empleo. Tras décadas de crecimiento moderado, la capital vive una importante expansión de la oferta de oficinas y viviendas modernas, afirma Tzachi Sufrin, vicepresidente del Consejo de Administración de Sufrin Group. “Con una población actual de alrededor de un millón de habitantes, y un aumento previsto a 1,5 millones en tan solo dos décadas, la ciudad está invirtiendo simultáneamente en zonas de empleo, espacios públicos y áreas verdes. En los últimos años, el panorama laboral de Jerusalén ha ido cambiando. El antiguo modelo de trabajar en anticuados parques industriales o apartamentos residenciales convertidos en oficinas en el centro de la ciudad está dando paso a modernas torres de oficinas de uso mixto de alta calidad, ubicadas en zonas de fácil acceso y adaptadas a las necesidades de la fuerza laboral actual.

“Esta transición se está produciendo simultáneamente en varios distritos comerciales, pero el más avanzado es la zona de empleo de Talpiot. A diferencia de la desaceleración general observada en el sector inmobiliario comercial de Israel, Talpiot está experimentando una fuerte demanda y un aumento en los precios de las oficinas”.

Adicionalmente, las iniciativas de renovación urbana y las mejoras en el trasporte en los últimos años —incluyendo una nueva entrada a la ciudad y otra línea de tren ligero— han revertido la persistente tendencia migratoria negativa. Uno de los avances más alentadores es el cambio en el perfil de los compradores de vivienda: junto a las poblaciones predominantemente religiosas y ultraortodoxas, la capital ahora atrae a parejas jóvenes laicas y a propietarios que buscan mejorar sus viviendas, algunos de ellos oriundos de Jerusalén que regresan a la ciudad. Hoy en día, la base de compradores es mucho más diversa y refleja una representación más amplia de la sociedad israelí”.

*Periodista del área de Bienes Inmuebles en Yediot Aharonot.
Fuente: Ynet.
Traducción Sami Rozenbaum, Nuevo Mundo Israelita.